Il Decreto Legislativo 18/2023, in vigore dal 21 marzo 2023, ha definito il nuovo quadro normativo per la qualità delle acque destinate al consumo umano in Italia, stabilendo obblighi e responsabilità per gestori idrici, amministratori condominiali (GIDI) e utilizzatori privati.
Obiettivo principale: garantire che l’acqua sia salubre, sicura e priva di microrganismi, virus, parassiti o sostanze inquinanti pericolose, in conformità agli standard fissati negli allegati del decreto.
Dal 19 luglio 2025 è entrato in vigore il Decreto Legislativo 19 giugno 2025, n. 102, che integra e modifica il D.Lgs. 18/2023 recependo la Direttiva UE 2020/2184.
Le nuove disposizioni rafforzano la tutela dell’acqua potabile introducendo:
- parametri più stringenti per sostanze emergenti (PFAS, TFA),
- obblighi per edifici prioritari,
- requisiti rigorosi per materiali a contatto con l’acqua,
- sistemi informativi centralizzati per la trasparenza dei dati.
Queste novità interessano anche i condomini, soprattutto quelli caratterizzati da produzione centralizzata di acqua calda sanitaria e dalla presenza di sistemi di accumulo e/o trattamento.
Dlgs 18/2023: ecco i punti fermi confermati
- Campo d’applicazione: tutte le acque destinate al consumo umano (uso potabile, cucina, domestico e sanitario), pubbliche o private.
- Responsabilità del GIDI (amministratore): garantire il mantenimento dei parametri di potabilità fino ai punti d’uso (rubinetti, terminali), anche in assenza di serbatoi, filtri o autoclavi, mediante un’adeguata manutenzione.
- Analisi di laboratorio: non sempre obbligatorie per legge, ma fondamentali per certificare la qualità dell’acqua e per tutelare l’amministratore in caso di contestazioni.
- Legionella spp.: inserita tra i parametri da monitorare negli edifici prioritari, con valore limite fissato e obblighi progressivi.
Definizioni e responsabilità
- Gestore idro-potabile: responsabile della qualità dell’acqua fino al punto di consegna (contatore condominiale).
- Gestore della Distribuzione Idrica Interna (GIDI): responsabile del tratto che va dal contatore fino ai rubinetti. Negli edifici residenziali, questo ruolo coincide con l’amministratore di condominio.
La responsabilità si applica anche ai condomini senza impianti complessi: basta una sola condotta comune per configurare il ruolo di GIDI. L’unica eccezione riguarda i casi in cui i contatori privati siano collegati direttamente alla rete pubblica (Assenza di contatori condominiali).
Le novità del Dlgs 102/2025
- Dal 12 gennaio 2026: limite PFAS totale ridotto da 0,50 a 0,10 µg/L.
- Dal 12 gennaio 2027: obbligo di monitoraggio del TFA con limite di 10 µg/L.
- Sistema ReMaF: obbligo di utilizzo di materiali certificati a contatto con l’acqua.
- Edifici prioritari (scuole, RSA, strutture pubbliche): obbligo di Piani di Autocontrollo e monitoraggi.
- Condomini con strutture particolarmenti complesse: raccomandata la valutazione volontaria del rischio.
- Rafforzamento dei Piani di Sicurezza dell’Acqua (PSA) e introduzione della piattaforma nazionale AnTeA per la condivisione dei dati.
Campionamenti: buone prassi per i condomini
Il decreto non impone una frequenza obbligatoria per i controlli del GIDI, ma la buona prassi suggerisce almeno due campionamenti l’anno:
- uno al piano terra (in prossimità di autoclavi o centrali termiche),
- uno all’ultimo piano.
Se si effettua un solo prelievo, meglio scegliere il punto più critico (rubinetto poco usato o collegato a sistemi di trattamento).
⚠️ Le analisi del gestore dell’acquedotto non sono sufficienti: riguardano la rete pubblica, non l’impianto interno del condominio.
Sanzioni per mancata conformità
In caso di mancata conformità sono previste delle sanzioni:
- Da 5.000 a 30.000 € per mancata garanzia della qualità dell’acqua fino ai punti di utilizzo (art. 23, lett. b).
- Da 250 a 24.000 € in caso di inosservanza dei provvedimenti dell’ASL.
I controlli e l’applicazione delle sanzioni spettano alle ASL territoriali competenti.
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